Immobilienfinanzierung in Zeiten des Zinsanstiegs

Hans-Joachim Hohlweg (W&N) diskutiert die Lage mit dem Finanzexperten Andreas Kaatz, Bankshop Deutschland.

Hans-Joachim Hohlweg Herr Kaatz, im 1. Quartal 2022 haben sich die Bauzinsen erhöht und die Anhebung des Leitzinses vorweggenommen. Lagen sie zuvor bei 0,5 bis 1,5 %, erhöhten sie sich zunächst auf 2,3 bis 3 %. Einen solchen Anstieg hat es lange nicht gegeben und auch nicht in so kurzer Zeit.

Andreas Kaatz Richtig, allerdings ist ein solcher Zinssatz für eine Baufinanzierung immer noch gering, bereits 2005 lag er bei ca. 3,5 bis 4 %, 1980 bei 9,5 % und in den 90er-Jahren bei um die 7 %. Insofern ist all das nichts Ungewöhnliches.  

HJH Sicher, aber angewandt auf eine Kreditlaufzeit von 10 Jahren kann das durchaus einen Unterschied von mehreren Tausend Euro ergeben.

AK Natürlich ist die Situation heute eine andere: Die Kaufpreise sind hoch und wir haben eine starke Inflation. Deshalb sollte man gut überlegen, wie man bei neuen oder laufenden Finanzierungen vorgeht.

HJH Einige unserer Kunden haben mit Forward-Krediten gearbeitet. Dazu haben sie den Vertragsabschluss für die Anschlussfinanzierung vorgezogen – zu den aktuell geltenden, immer noch sehr günstigen Zinssätzen.

AK Das ist eine gute Strategie. Man kann aber auch die Monatsrate insgesamt herabsetzen und die Laufzeit verlängern. Oder man senkt die Tilgungsrate und passt den Zinsanteil an. Das ist allerdings eher eine Übergangslösung, ebenso wie das Aussetzen der Zahlungsrate. Wichtig ist generell bei den Kreditverträgen, Sondertilgungen nutzen zu können oder den Tilgungssatz zu wechseln. Einige haben im ersten Halbjahr 2022 bei den Anschlussfinanzierungen auf kürzere Tilgungszeiten von fünf Jahren zugunsten niedrigerer Zinsen gesetzt. Das lohnt sich aber kaum und ist für die meisten keine gute Lösung. Besser ist bei perspektivischen Investitionen stets, einen festverzinsten Langzeitkredit zu wählen – auch wenn dieser deutlich teurer ist.

HJH Ja, das ist sicherer. Eine weitere Finanzierungshilfe bietet der klassische Bausparvertrag. Das ist vor allem bei Neufinanzierungen interessant.

AK Richtig, seit die Niedrigzinsphase sich dem Ende zuneigt, wird er wieder attraktiv, besonders als Bauspar-Sofortfinanzierung. Dabei kombiniert der Anbieter zwei Finanzierungsformen: Darlehens- und Bausparvertrag.

HJH Man hat damit zwar zwei Verträge gleichzeitig zu beachten, aber der große Vorteil ist, dass über den Bausparvertrag eine kostengünstige Finanzierung möglich ist und vor allem von Anfang an der Zinssatz für die Resttilgung festgesetzt werden kann. Ist die Mindestdauer nach 10–15 Jahren abgelaufen – je nach Vereinbarung sind dann 30 bis 50 % angespart – wird das Darlehen mit dieser Summe weiter getilgt. Dadurch sinkt auch die Zinsrate.

AK Ja, und die Anschlussfinanzierung läuft gemäß dem anfangs vereinbarten Zinssatz.

HJH Um so etwas realistisch zu kalkulieren, sollte man den Finanzierer vor allem nach dem Gesamt-Effektivzins fragen, weil hier alle Kosten berücksichtigt sind – wie Abschlusskosten des Vertrags oder Effekte der Zins- und Tilgungsverrechnung.

AK Fazit ist, dass es viele Wege gibt, mit der aktuellen, sehr dynamischen wirtschaftlichen Lage umzugehen. Und wie es aussieht, werden Nachfrage und Preise bei Wohnimmobilien in den nächsten Jahren, speziell beim Neubau, nicht maßgeblich sinken.

HJH Vor allem braucht es beim Immobilienkauf eine fachgerechte Analyse der individuellen Möglichkeiten und Ziele. Denn auch, wenn in letzter Zeit sehr viel Unvorhersehbares passiert ist, können Immobilien immer ein guter Inflationsschutz sein.

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Ehem. Leiter Vertrieb Ostsee

Finanzexperte, Bankshop Deutschland

... so heißt es oft, aber was steckt dahinter? Inwiefern sind Ferien­immobilien als Wertobjekte über die Zeit stabil gewesen, was passierte während der Wirtschaftskrisen oder Weltkriege? Wir haben Dr. Wolf Karge gefragt, Historiker und Experte für die Entwicklung des Tourismus an der Ostsee.

Herr Dr. Karge, wie hat es angefangen, seit wann gibt es Ferienimmobilien an der Ostsee?

Das Ferienleben ist seit der Industrialisierung ein wesentlicher Bestandteil der Gesellschaft. An der Ostsee begann es schon um ca. 1800, hat sich aber erst ab 1880 professionalisiert. Etwa ab der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts stiegen die Zahlen der Badegäste stark an. Das lag am wirtschaftlichen Aufschwung und der neuen Sozialgesetzgebung, die es auch den kleineren Leuten und Angestellten erlaubte, Urlaub zu nehmen. Die „Gründerjahre“ waren für viele eine Wohlstandszeit, in der ein neuer Wirtschaftszweig, die Ferienvermietung, entstand. Überall wurden jetzt die ersten Fremdenverkehrsvereine gegründet.

Dann kam der Erste Weltkrieg. Was geschah mit den Hotels, Pensionen und Zimmervermietungen?

Interessanterweise nicht viel: Das Badeleben ist nicht eingebrochen. Das lag vor allem daran, dass der Erste Weltkrieg nicht auf deutschem Boden stattfand. Das Leben in Deutschland ging einfach weiter, auch beim Tourismus. Nur direkt nach Kriegsausbruch gab es eine Zäsur. Der eigentliche Einbruch kam erst nach dem Krieg, weil schlicht kein Geld mehr da war. Die Immobilien wurden nun teils verkauft, meist aber einfach von den Privateigentümern weitergeführt. Denn auch in diesen Zeiten brauchte man die Ferienimmobilien, etwa, indem man sie in Kindererholungsheime umfunktionierte, später für Kriegsversehrte und Kranke. Viele Menschen litten unter Tuberkulose. Die meisten Ferienvermieter haben sich so über Wasser halten können, und schon um 1920 startete das Badeleben erneut.

Und während der nachfolgenden Inflation und Wirtschaftskrise?

Durch die Hyperinflation 1923 wurde einiges durcheinandergebracht. Gerade etliche jener Gastgewerbe, die eigentlich insolvent waren und hohe Hypothekenlasten hatten, konnten sich nun sanieren. Aber auch dies war nur eine vorübergehende Phase von ca. 12, teils 24 Monaten, die den Ferienbetrieb nicht lange zurückwerfen konnte. Während der Weltwirtschaftskrise ab 1929 bis etwa 1936 wirkte sich die hohe Arbeitslosigkeit zwar auf den Urlaubstourismus aus, ein schwerer Einbruch lässt sich aber nicht feststellen.

Wie kam es zur nächsten Veränderung?

Mit dem Zweiten Weltkrieg und politischen Maßnahmen. Beides führte dazu, dass das Badeleben vollständig zusammenbrach und durch Naziorganisationen wie KDF – „Kraft durch Freude“ – übernommen wurde. Vieles hat man umgenutzt wie Heiligendamm, das zur Kriegsmarineschule wurde. Andere Ob­jekte dienten als Erholungsheime im Sinne
einer „Massen-Regenerationsmaschinerie“. Einige Fe­rienbetriebe bestanden weiter, wurden aber komplett von Nazi-Organisationen gebucht. Diese Betriebe sind weder pleite gegangen noch enteignet worden.

Was geschah in DDR-Zeiten?

Nach dem verlorenen Krieg sind die meisten Ferienimmobilien wieder an ihre Besitzer zurückgegeben worden. Damit blieb die private Vermietungsstruktur zunächst erhalten – bis der DDR-Staat 1953 die „Aktion Rose“ initiierte, durch die die private Hotellerie und Gastronomie entlang der Küste systematisch enteignet wurden. Unter fadenscheinigen Begründungen: etwa, weil man eine Zuckertüte zu viel im Haushaltslager gefunden hatte. Eigentümer wurden inhaftiert, einige entlassen, viele wanderten in den Westen ab. In der Zwischenzeit hatte der FDGB-Feriendienst fast alle Objekte übernommen. Trotzdem gab es weiterhin auch private Vermietungen: Man machte in der Sommersaison Platz für die Gäste und bot, so ein geflügeltes Wort dieser Zeit, „Hühnerställe mit Gardinen“.

Und nach der Wende?

Sämtliche Ferienobjekte, die durch die „Aktion Rose“ enteignet worden waren, sind zurückgegeben worden. Und seit Anfang der 90er-Jahre sind die Gästezahlen immer weiter angewachsen bis zum heutigen Boom. Insofern kann man feststellen, dass die Tourismuswirtschaft – trotz Rückschlägen – seit ihren Anfängen stetig gewachsen ist. Auch unter Corona haben viele Eigentümer die weniger lukrativen Zeiten genutzt, um ihre Ferienobjekte für die Zukunft zu modernisieren. Bereits im Sommer 2021 erzielten die Gästezahlen wieder neue Rekordwerte. Die Sehnsucht nach Erholung ist eben ungebrochen.